A Polgári Törvénykönyv 6:338. § (2) bekezdése szerint, ha határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
Lakásbérleti szerződések esetében a fenti szabály azonban NEM alkalmazható. Az 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 23. § (2) bekezdése szerint a határozott időre szóló lakásbérleti jog a meghatározott idő elteltével megszűnik. Az Lakástörvény mint lex specialis (és egyébként abszolút kógens jogszabály) elsőbbséget élvez a Ptk-val szabályaival szemben.
A lakásbérleti szerződés tehát a határozott idő lejártával megszűnik, függetlenül attól, hogy a bérlő a lakásban marad és tovább fizeti a díjat, illetve attól, hogy a bérbeadó nem kifogásolta-e a további használatot. Az ilyen jogviszonyokban a további használat jogcím nélküli birtoklást jelent.
Életszerű-e, ha a bérlő bent marad és fizet is, akkor jogcím nélküli használóvá válik?
Nézzük, mit mond a bírói gyakorlat:
A Budapesti IV. és XV. Kerületi Bíróság G. 40.011/2017/12. számú határozata szerint a Lakástörvény 2. § (5) bekezdése értelmében a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Erre figyelemmel túl azon, hogy az Lakástörvény 23. § (2) bekezdése alapján a határozott idő lejártával a bérleti szerződés megszűnik, ráutaló magatartás, azaz a bérleti díjnak megfelelő összeg havi rendszerességgel a bérbeadó által történő elfogadása nem eredményezi a bérleti szerződés létrejöttét, vagy annak határozatlan idejűvé válását, mivel annak alaki érvényességi kelléke a szerződés írásba foglalása. Ezen túlmenően, ha a bérlő a bérleti jogviszony lejártát követően használja a lakást, akkor, a Lakástörvény 20. §-a alapján – mint jogcím nélküli használó – a használati díj megfizetésére köteles, amely a bérleti díj összegével egyezik meg.
Ugyanebben az ügyben a Kúria Pfv. 20.591/2019/11. számú precedensképes határozata szintén ezt erősíti meg, mivel deklarálja, hogy a Lakástörvény, mint speciális jogszabály nem tartalmaz olyan rendelkezést, hogy a határozott idő utáni használat tiltakozás hiányában a szerződés határozatlan idejűvé alakulását eredményezné.
Csongrád Megyei Bíróság 1.Gf. 40 285/1996/3 számú határozatában megjegyzi, hogy a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés a határozott idő lejárta után – Lakástörvény rendelkezései alapján – a további használat és díjfizetés ellenére sem alakul át határozatlan idejű bérleti szerződéssé. Az 1959-es régi Ptk. 431. § (2) bekezdésben (ugyanaz, mint a Ptk. 6:338. § (2) bekezdése) foglaltakat csak a dolog bérletére lehet alkalmazni, a lakás bérleténél nem vehetők figyelembe.
Fővárosi Ítélőtábla 10.Gf.40.722/2014/13-II. számú határozatában szintén kiemeli, hogy a Lakástörvény nem teszi lehetővé azt, hogy a bérleti jogviszony a határozott idő leteltét követő határozatlan idejűvé váljon.
Miért fontos a bérleti szerződés fordulónapja?
A fordulónap azért fontos, mert ez mutatja meg, hogy a határozott idejű szerződés meddig él. Lakásbérletnél a lejárati nap nem puszta adminisztratív dátum, hanem jogi határvonal: eddig a napig bérlőként használja a lakást a bérlő, utána pedig csak akkor maradhat jogszerűen, ha a felek új írásbeli megállapodást kötnek.
Ha a felek a lejárat után is folytatni akarják a bérletet, nem elég annyit írni egymásnak, hogy „maradhatsz még”. Célszerű legalább egy rövid, írásbeli szerződésmódosítást vagy új bérleti szerződést készíteni. Ebben szerepeljen az új időtartam, a bérleti díj, a fizetési határidő, a kaució sorsa, a közüzemi elszámolás és az, hogy a korábbi szerződés mely rendelkezései maradnak hatályban.
Konklúzió
Lakásbérleti szerződésnél a fordulónap nem technikai részlet. A határozott idő lejártával a lakásbérleti jogviszony megszűnik, és nem alakul át automatikusan határozatlan idejű szerződéssé akkor sem, ha a bérlő tovább marad és fizet.
Aki a bérleti jogviszonyt folytatni szeretné, annak új írásbeli megállapodásra van szüksége. Ez védi a bérbeadót is, mert egyértelművé teszi, hogy milyen feltételekkel használható tovább a lakás, és védi a bérlőt is, mert nem kerül jogcím nélküli használói helyzetbe, ahol bizonytalan a felmondás.
A legfontosabb gyakorlati szabály egyszerű: a határozott idejű lakásbérleti szerződés lejárata előtt kell dönteni a folytatásról, és azt írásban kell rendezni.