Ki fizeti az illetéket?

Mindig a vevő fizeti az illetéket. Ez gyakori félreértés: az eladó SZJA-t fizet.

Az illeték alapja: nem a vételár, hanem a forgalmi érték

A vagyonszerzési illetéket nem automatikusan a szerződésben szereplő vételár alapján számítják, hanem a NAV által megállapított forgalmi érték után. Ez jellemzően megegyezik a vételárral, de eltérés esetén a NAV korrigálhat.

Ez azért fontos, mert:

• túl alacsony vételárnál a NAV helyszíni szemlét tart,
• piaci ár feletti vétellel nem biztos, hogy foglalkoznak.

Az illeték mértéke – részletesen

Lakástulajdon megszerzésekor:

• 0 – 1 milliárd Ft között: 4%
• 1 milliárd Ft felett: 2%
• maximum: 200 millió Ft ingatlanonként

Mikor kell megfizetni?

Az illetékkötelezettség főszabály szerint a szerződés megkötésének napján keletkezik, de a fizetés nem azonnali.

A gyakorlatban:

1. Az adásvétel bejelentésre kerül (pl. B400e adatlap)
2. A NAV fizetési meghagyást küld
3. A határidő általában 30 nap

A Mennyi a vagyonszerzési illeték lakás adásvétel esetén? bejegyzés először dr. Szabó Judit Anna ügyvéd-én jelent meg.

Egy rosszul megfogalmazott irat nem „szándéknyilatkozat”, hanem jogi kötőerővel bíró vételi ajánlat lehet. Innen már egy lépés a vita – vagy akár a per.

Mit jelent a vételi szándéknyilatkozat?

A vételi szándéknyilatkozat egy írásos jelzés az eladó felé, hogy a vevő komolyan érdeklődik az ingatlan iránt. Önmagában nem kötelező, de ha tartalmazza a lényeges feltételeket (ingatlan, vételár, határidő) és az eladó elfogadja, jogilag már vételi ajánlatnak minősülhet.

Miért erőltetik az ingatlanközvetítők?

A gyakorlatban a folyamat így néz ki:

• a vevő érdeklődik,
• a közvetítő „komolyságot” kér,
• küld egy kész mintát,
• és gyakran pénzt is kér mellé („ajánlati biztosíték”, „regisztrációs díj”).

Ez nem véletlen. A dokumentum:

• igazolja a vevő szándékát az eladó felé,
• és erősíti a közvetítő jutalékhoz való pozícióját.

A vevő viszont sokszor nem látja, hogy már kötelezettséget vállalhat.

Mikor lesz belőle jogilag kötelező ajánlat?

A Polgári Törvénykönyv alapján ajánlatról beszélünk, ha:

• a nyilatkozat egyértelmű,
• tartalmazza a lényeges feltételeket (ingatlan + vételár),
• és az eladó elfogadja.

Ilyenkor:

• a szerződés létrejöhet ügyvédi ellenjegyzés nélkül is,
• és a bíróság akár kikényszerítheti a szerződéskötést.

Ez az a pont, ahol a „minta” már komoly kockázat.

Etikus és jogszerű-e a „vételi ajánlati biztosíték”?

A „vételi ajánlati biztosíték” az ingatlanpiac egyik legvitatottabb és jogilag legingoványosabb területe. Etikailag megkérdőjelezhető, jogilag pedig gyakran támadható konstrukcióról van szó.

Etikus-e a vételi ajánlati biztosíték?

Az etikussága nagyban függ attól, hogy kit szolgál. A leírás alapján ez az összeg elsődlegesen az ingatlanközvetítő érdekeit védi, nem az eladóét vagy a vevőét.

• Látszólagos cél: A vevő komolyságának bizonyítása és az ingatlan „lefoglalása” (hogy vegyék le a hirdetést).
• Valós háttér: Gyakran az ingatlanközvetítő jutalékát (sikerdíját) hivatott bebiztosítani. Ha a vevő visszalép, az iroda ezt az összeget próbálja megtartani „kötbér” vagy „szolgáltatási díj” címen, akkor is, ha az eladó nem kap belőle semmit.
• Etikai aggály: A közvetítő olyan pénzt kezel, amelyre nincs törvényi felhatalmazása (nem bank vagy ügyvéd), és gyakran nyomást gyakorol a vevőre a mielőbbi fizetés érdekében.

Jogszerű-e a konstrukció?

A rövid válasz: A „vételi ajánlati biztosíték” nem egy törvényben szabályozott jogintézmény. A jogszerűsége a dokumentum tartalmától és a pénz kezelésétől függ.

Miért problémás jogilag?

• Jogcím nélküli pénzkezelés: Az ingatlanközvetítő nem pénzforgalmi szolgáltató, nem közjegyző és nem ügyvéd. Nincsenek meg a szigorú letétkezelési szabályai, így az összeg kezelése „laza, szabályozatlan konstrukció”.
• Foglalónak nem minősülhet: Foglalót csak érvényes szerződéshez (vagy előszerződéshez) lehet kötni. Egy sima szándéknyilatkozat mellett átadott pénz jogilag nem foglaló, még ha annak is nevezik.
• Tisztességtelen feltételek: Az Ügyészség indíthat közérdekű pereket az ilyen típusú szerződési feltételek ellen. Ha a feltétel tisztességtelen, az összeg visszakövetelhető.

Mit tegyen a vevő?

Gyakorlati szabályok:

• ne adjon át pénzt ingatlanközvetítőnek,
• ragaszkodjon ügyvédi okiratszerkesztéshez,
• kérjen időt az átgondolásra,
• és csak tiszta feltételek mellett vállaljon kötelezettséget.

A Ingatlan vételi szándéknyilatkozat – mikor veszélyesebb, mint gondolná? bejegyzés először dr. Szabó Judit Anna ügyvéd-én jelent meg.

A helyrajzi szám legegyszerűbben az online térképes keresőkben található meg: A Lechner Tudásközpont által fejlesztett OÉNY HRSZ keresőben cím alapján vagy térképen rákeresve, ingyenesen és bejelentkezés nélkül is lekérdezhető. Alternatív megoldásként a tulajdoni lapon, szerződésekben vagy a földhivatalnál is megtalálható.

A helyrajziszám-kereső miért működik jól?

A rendszer mögött a Lechner Tudásközpont áll, így az adatok az ingatlan-nyilvántartási térképre épülnek:

• nincs szükség Ügyfélkapu+ vagy DÁP azonosításra
• mobilról is használható
• havonta frissülő hivatalos térképadatokkal dolgozik
• cím alapján vagy térképen navigálva is kereshet

Mit lát a térképen?

• telekhatárok
• helyrajzi számok
• épületkontúrok (engedéllyel rendelkező épületek)
• ortofotó és hagyományos térkép nézet

Ez különösen hasznos, ha vásárlás előtt ellenőrzi, hogy az épület valóban ott és úgy szerepel-e a nyilvántartásban, ahogy a valóságban.

Hol találja meg még a helyrajzi számot?

Ha nem szeretne keresőt használni, sok esetben már rendelkezik vele – csak nem tud róla.

Tipikus források:

• tulajdoni lap (bal felső rész)
• adásvételi szerződés
• ajándékozási szerződés
• hagyatékátadó végzés
• banki hitelszerződés
• energetikai tanúsítvány

Ha ezek közül egyik sincs meg, akkor a földhivatal vagy az önkormányzat is segíthet.

Miért nem elég a cím?

A cím nem mindig egyértelmű azonosító:

• egy telken több épület is lehet
• társasházaknál több albetét tartozik ugyanahhoz a címhez
• külterületen gyakran nincs pontos cím

A helyrajzi szám viszont településen belül egyedi, ezért minden hivatalos ügyintézés erre épül.

A Hol találom a helyrajzi számot? bejegyzés először dr. Szabó Judit Anna ügyvéd-én jelent meg.