Ingatlan eladásakor az eladó sokszor csak a vételárra figyel: mikor fizet a vevő, mikor kell kiköltözni, mikor kerül le a jelzálog, mikor lehet átadni a kulcsokat. A sikeres eladáshoz azonban ennél több kell. Már a szerződéskötés előtt érdemes végiggondolni az adózást, az átadandó iratokat, a közműveket, az energetikai tanúsítványt, a birtokbaadást és azt is, hogy milyen költségek igazolhatók később a NAV felé.
Az eladó oldalán a legfontosabb adózási kérdés az, hogy kell-e személyi jövedelemadót fizetni az eladás után. Ez főként akkor merül fel, ha az eladó az ingatlant öt éven belül szerezte. Ha az ingatlan régebb óta a tulajdonában van, az eladás sok esetben már SZJA-mentes lehet.
Mikor kell adót fizetni ingatlan eladás után?
Ingatlan eladásakor az eladó nem automatikusan a teljes vételár után fizet adót. Először azt kell megvizsgálni, hogy mikor szerezte az ingatlant, mennyiért szerezte, milyen költségei voltak, és az eladással keletkezett-e adóköteles jövedelme.
Az eladási ár önmagában nem adóalap. A jövedelem kiszámításakor a bevételből le lehet vonni többek között a korábbi vételárat, a megszerzéshez kapcsolódó illetéket, az ügyvédi díjat, egyes igazolt értéknövelő beruházásokat és az eladással kapcsolatos igazolt költségeket.
Egyszerűen:
eladási ár – igazolt költségek = számított jövedelem
Ezután kell megnézni, hogy a szerzés óta hány év telt el. Minél régebben szerezte az eladó az ingatlant, annál kisebb része adóköteles a számított jövedelemnek.
Hány év után adómentes az ingatlan eladása?
Az ingatlan eladása az ötödik évben válik adómentessé SZJA szempontból. Ez az egyik legfontosabb szabály, mert sok eladó emiatt dönt úgy, hogy az értékesítéssel még vár néhány hónapot vagy egy évet.
Az adóköteles rész az idő múlásával csökken:
| Szerzés és eladás között eltelt idő | A számított jövedelem adóköteles része |
|---|---|
| Szerzés éve és az azt követő év | 100% |
| Második év | 90% |
| Harmadik év | 60% |
| Negyedik év | 30% |
| Ötödik év | 0% |
Másik ingatlan vásárlása csökkenti az eladás utáni SZJA-t?
Sokan még mindig úgy tudják, hogy ha az eladott lakás árából másik lakást vesznek, akkor nem kell adót fizetniük. Ez SZJA esetén nem így működik.
Az ingatlan eladás utáni SZJA szempontjából önmagában nem mentesít az, hogy az eladó később másik ingatlant vásárol. Az SZJA-nál továbbra is azt kell nézni, hogy mikor szerezte az eladott ingatlant, mennyiért adta el, milyen költségeket tud igazolni, és keletkezett-e adóköteles jövedelme.
A másik ingatlan vásárlása inkább az illetékszabályoknál lehet fontos. Az illeték azonban már a vevői oldalhoz kapcsolódik, vagyis akkor lesz jelentősége, amikor az eladó egy másik ingatlan vevőjévé válik.
Ingatlan eladás után kell illetéket fizetni?
Az eladó főszabály szerint nem illetéket fizet, hanem személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége merülhet fel. Az illeték a vevő oldalán jelenik meg, mert ő szerez tulajdont.
Ezért félrevezető lehet az „ingatlan eladás illeték” kifejezés. Az eladónak általában nem illetéket kell fizetnie az eladás miatt. Neki azt kell tisztáznia, hogy az eladás után kell-e SZJA-t bevallania és fizetnie.
Ha az eladó az eladás után másik lakást vásárol, akkor már vevőként vizsgálni kell az illetékkedvezményeket. Ilyenkor jelentősége lehet annak, hogy az új lakás értéke hogyan viszonyul az eladott lakás értékéhez, és az eladás, illetve a vétel milyen időrendben történik.
Mit kell ellenőriznie az eladónak szerződéskötés előtt?
A vevő általában tulajdoni lapot kér, ellenőrzi a tulajdonosokat, a terheket, a haszonélvezetet, az elővásárlási jogot és az ingatlan adatait. Az eladónak is érdeke, hogy ezekkel tisztában legyen még a hirdetés és az alkudozás előtt.
Eladás előtt érdemes ellenőrizni:
- valóban az eladó van-e tulajdonosként bejegyezve,
- több tulajdonos esetén minden tulajdonostárs részt tud-e venni az eladásban,
- van-e haszonélvezeti jog az ingatlanon,
- van-e jelzálogjog, végrehajtási jog vagy elidegenítési és terhelési tilalom,
- van-e elővásárlási jog,
- egyezik-e az ingatlan címe, helyrajzi száma és alapterülete a valósággal,
- családi háznál a térképmásolat megfelel-e a valós állapotnak.
Ha az ingatlan tulajdoni lapján jelzálogjog vagy végrehajtási jog szerepel, annak rendezése az eladó oldalán jelentkező feladat. Ez nem feltétlenül akadálya az eladásnak, de a szerződésben pontosan szabályozni kell, hogyan történik a tehermentesítés.
Energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálat
Az energetikai tanúsítvány beszerzése az eladó feladata. Az energetikai besorolást már a hirdetésben is fel kell tüntetni, a tanúsítványt pedig a vevő részére át kell adni.
A villamos biztonsági felülvizsgálat kérdése szintén eladói oldalon merülhet fel. A gyakorlatban gyakran már a szerződéskötés előtt tisztázni kell, hogy készült-e ilyen vizsgálat, szükséges-e, és ha igen, ki szerzi be.
Ezek az iratok nemcsak adminisztratív részletek. Ha hiányoznak, lassíthatják a szerződéskötést, vitát okozhatnak a felek között, és rosszabb tárgyalási helyzetbe hozhatják az eladót.
Foglaló vagy előleg: mire figyeljen az eladó?
Az eladó számára a foglaló biztonságot jelenthet, de csak akkor, ha megfelelő szerződéses háttérrel adják át. A foglaló és az előleg nem ugyanaz.
Az előleg főszabály szerint visszajár, ha a szerződés meghiúsul. A foglaló viszont szankciós jellegű: ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés, a vevő elveszítheti a foglalót. Ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, az eladónak a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
Ezért eladóként különösen fontos, hogy a foglalót ne egy pontatlan vételi szándéknyilatkozat vagy közvetítői nyomtatvány alapján kezeljük. A legbiztonságosabb megoldás az, ha a foglaló sorsát ügyvéd által készített vagy ellenőrzött okirat rendezi.
Külön figyelmet érdemel a vevő banki hitele. Ha a vevő hitelből fizet, a szerződésben pontosan szabályozni kell, mi történik sikertelen hitelbírálat esetén. Eladóként nem mindegy, hogy a vevő ilyen esetben visszakapja-e a foglalót, vagy elveszíti azt.
Adásvételi szerződés eladói szemmel
Az adásvételi szerződés nemcsak a vevő tulajdonszerzéséről szól. Az eladónak is több lényeges érdeke van benne.
A szerződésben pontosan rendezni kell:
- a vételár összegét,
- a fizetési ütemezést,
- a foglaló vagy előleg jogcímét,
- a banki hitel feltételeit,
- a tehermentesítés módját,
- a birtokbaadás határidejét,
- a közüzemi tartozások rendezését,
- az ingóságok sorsát,
- a tulajdonjog-bejegyzési engedély kiadásának feltételeit,
- az eladó kijelentéseit az ingatlan állapotáról,
- a szavatossági kérdéseket.
Ha az eladó nem egyedüli tulajdonos, minden tulajdonostárs részvételét biztosítani kell. Ha haszonélvezeti jog van az ingatlanon, a haszonélvező nyilatkozata nélkül az ügylet nem zárható le megfelelően.
Birtokbaadás: mit kell átadnia az eladónak?
A birtokbaadás általában a teljes vételár megfizetése után történik. Ettől a felek eltérhetnek, de eladóként kockázatos lehet úgy átadni az ingatlant, hogy a vételár még nem érkezett meg teljes egészében.
A birtokbaadáskor birtokbaadási jegyzőkönyvet kell készíteni. Ez nem formaság. Későbbi viták esetén ez bizonyítja, milyen állapotban, milyen mérőóraállásokkal és milyen tartozási helyzet mellett került átadásra az ingatlan.
A jegyzőkönyvben célszerű rögzíteni:
- az eladó és a vevő adatait,
- az ingatlan címét és helyrajzi számát,
- az átadás pontos dátumát és időpontját,
- az ingatlan átadáskori állapotát,
- a mérőórák gyári számát és állását,
- az átadott kulcsok számát,
- a lakásban maradó berendezéseket,
- a közüzemi tartozásokról szóló nyilatkozatot,
- az eladó és a vevő aláírását.
Érdemes fényképet készíteni a mérőórákról és az ingatlan állapotáról. Ez az eladónak is érdeke, mert később bizonyítható, hogy milyen állapotban adta át az ingatlant.
Közművek átírása eladói oldalról
A közművek átírása nemcsak a vevő ügye. Eladóként is fontos, hogy a szolgáltatói szerződések lezárása vagy átírása megtörténjen, különben később is érkezhetnek számlák, felszólítások vagy vitás követelések.
A közműátíráshoz általában szükség van:
- az adásvételi szerződésre,
- a birtokbaadási vagy átadás-átvételi jegyzőkönyvre,
- a mérőóraállásokra,
- a korábbi szerződő adataira,
- a vevő adataira.
A közműátírás sok esetben online is intézhető. Ennek ellenére az eladónak célszerű megőrizni az átírás visszaigazolását, különösen akkor, ha az ingatlant már átadta, de a szolgáltató rendszerében még ő szerepel korábbi szerződőként.
Mi a helyzet az eladó lakcímével?
Ha az eladó az eladott ingatlanban lakott, a kiköltözés után gondoskodnia kell az új lakcím bejelentéséről. Ez nem az adásvételi szerződés érvényességi feltétele, de gyakorlati szempontból fontos.
A vevőnek érdekében állhat, hogy az eladó és más korábbi lakók kijelentkezzenek az ingatlanból. Eladóként ezért célszerű már a birtokbaadás előtt tisztázni, kik vannak bejelentve az ingatlanba, és mikor történik meg a lakcímváltozás.
Szavatosság: miért fontos, mit mond az eladó az ingatlan állapotáról?
Az eladó nem felel minden hibáért. Általában nem felel azokért a hibákért, amelyeket a vevő ismert, vagy amelyeket a megtekintéskor észlelnie kellett. Más a helyzet a rejtett hibákkal, illetve azokkal a lényeges körülményekkel, amelyekről az eladó tudott, de nem tájékoztatta a vevőt.
Ezért eladóként nem jó stratégia elhallgatni a komoly műszaki, jogi vagy használati problémákat. A későbbi vita gyakran drágább, mint az előzetes, pontos tájékoztatás.
Különösen fontos lehet nyilatkozni:
- beázásról,
- penészedésről,
- szerkezeti hibáról,
- engedély nélküli átalakításról,
- társasházi tartozásról,
- folyamatban lévő perről,
- szomszédjogi vitáról,
- használatot korlátozó körülményről.
Az eladó érdeke az, hogy a szerződés ne általános mondatokkal kezelje az ingatlan állapotát, hanem a valós helyzethez igazodjon.
Összefoglalás
Ingatlan eladásakor az eladó legfontosabb kérdése nemcsak az, hogy mennyiért sikerül értékesíteni az ingatlant. Legalább ilyen fontos, hogy kell-e SZJA-t fizetni, milyen költségeket lehet igazolni, hogyan történik a tehermentesítés, mikor adható birtokba az ingatlan, és milyen iratokkal zárható le biztonságosan az ügylet.
A jól előkészített eladás nem a szerződés aláírásával kezdődik. Már a hirdetés, az első vevői ajánlat és a foglaló előtt érdemes tisztázni az adózási, jogi és gyakorlati kérdéseket.