Sokszor látom ezt a keresési kifejezést, de egy jogász számára elsőre nem feltétlenül egyértelmű, hogy miről van szó. A foglaló első és legfontosabb szabálya, hogy azt szerződésre tekintettel lehet átadni: foglaló minta tehát nincs, foglaló átadására alkalmas szerződés (minta) már annál inkább. Mivel komplett adásvételi szerződés ügyvéd nélkül ritkán készül, leginkább előszerződés mintát érdemes keresni. Az elérhető (letölthető) előszerződéseken belül a „legjobb” foglaló minta az, amelyik jogi szempontból megfelelő, és reflektál az eladó és a vevő egyedi igényeire – könnyen belátható, hogy egy minta megfelelhet az első, de ritkán a második követelménynek. Az e-ingatlanügyvédek.hu-n ennek ellenére próbálkoztunk egy hibrid megoldással. A mi foglaló mintánkat ide kattintva érheti el.
Mivel az ingatlan adásvételi szerződéshez így is, úgy is kötelező az ügyvédi ellenjegyzés, a legtöbb ügyvéd azt tanácsolja, hogy először válasszunk ügyvédet, így végső soron egy jogi szakvizsgával rendelkező szakember segíthet a vevőnek az akár több millió forintot elérő foglaló átadásában.
FONTOS: Ha ingatlanról van szó, a foglaló átadása előtt mindig le kell kérni egy friss tulajdoni lapot (a magyarország.hu-n, vagy az e-ingatlan-nyilvántartáson keresztül), hogy ellenőrizzétek a tulajdonos kilétét, illetve az esetleges hiteleket, végrehajtásokat, haszonélvezeti jogokat!
Mit kell tartalmaznia egy jó „foglaló mintának”?
Egy ingatlan adásvételéhez kapcsolódó (elő)szerződésnek az alábbi kérdésekre kell választ adni:
- pontosan melyik ingatlanra vonatkozik a megállapodás;
- kik az eladók és a vevők;
- mennyi a teljes vételár;
- mekkora összeg minősül foglalónak;
- mikor és hogyan fizeti meg a vevő a foglalót;
- beleszámít-e a foglaló a vételárba;
- milyen esetben veszíti el a vevő a foglalót;
- milyen esetben köteles az eladó kétszeresen visszafizetni;
- mi történik, ha a szerződés egyik félnek sem felróható okból hiúsul meg;
- hogyan kapcsolódik a foglaló a bankhitelhez, támogatáshoz vagy tehermentesítéshez.
A legjobb foglaló minta tehát nem önálló, elszigetelt nyilatkozat. Az adásvételi szerződés teljes rendszeréhez igazodik.
Mikor veszíti el a vevő a foglalót?
A vevő jellemzően akkor veszítheti el a foglalót, ha az adásvétel az ő felelősségi körében hiúsul meg. Ilyen lehet például, ha a vevő indokolatlanul visszalép, nem fizeti meg határidőben a vételárat, nem működik együtt a hitelügyintézésben, vagy nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit.
A legnagyobb veszély az, ha a vevő úgy ír alá „foglalós szerződést”, hogy még nem tisztázta a finanszírozását. Egy banki előminősítés sem azonos a végleges hitelbírálattal. Ha a vételár jelentős része hitelből érkezne, a foglaló szabályait ehhez kell igazítani.
Nem lehet mégiscsak elég egy foglaló átvételi elismervény?
Önmagában egy foglaló átvételi elismervény nem jelent semmit, hiszen az elismervény a nevéből adódóan egyoldalú nyilatkozat. Az átvételi elismervény pontosan csak azt bizonyítja, hogy valaki átvett egy összeget. A szerződések szükségképpen kétoldalú jogügyletek, tehát eleve két aláírás kell rájuk.
Ha valaki elismeri, hogy átvett X összeget „foglalóként”, akkor az összeg jogalap nélküli gazdagodás címén könnyen visszajárhat (egyszeres összegben) a vevőnek, ha meghiúsul az adásvétel.
Összegzés
A legjobb foglaló minta nem egy letölthető sablon, hanem egy pontosan megírt szerződéses rendelkezés. Egyértelműen tartalmazza, hogy az átadott összeg foglaló, mikor számít bele a vételárba, mikor jár vissza, mikor veszíti el a vevő, és mikor kell az eladónak kétszeresen visszafizetnie.