Ingatlan, vagy bármi más adásvétele esetén mind a foglaló, mind az előleg az ellenérték, vagyis szakszóval a vételár részét képezi, és ideális esetben csökkenti a szükséges hitel összegét, vagyis az önerőt. A foglaló és az előleg következményei azonban jelentősen eltérnek.
Előleg: Az előleg a vételár egy része, amelyet a vevő előre fizet. Ha az adásvétel bármilyen okból meghiúsul, az előleget minden esetben vissza kell fizetni a vevőnek, függetlenül attól, hogy ki hibázott. Az előleg inkább vevőbarát megoldásnak tekinthető.
Foglaló: A foglaló is beleszámít a vételárba, ha az adásvétel létrejön. Az előleggel ellentétben azonban a foglaló nem mindig jár vissza a vevőnek, ha az ügylet meghiúsul. A foglaló elsősorban egy biztosíték a szerződés teljesítésére.
Mikor jár vissza a foglaló?
Eladó eláll, mert jobb ajánlatot kap: Kétszeresen visszajár a vevőnek, mivel az eladó felelőssége.
Vevő meggondolja magát: Nem jár vissza, az eladónál marad, mivel a vevő felelőssége.
Vevő nem kap hitelt: Alapesetben igen, visszajár, kivéve, ha a szerződés másként rendezi. Fontos, hogy a hitelkockázatot rögzítsék a szerződésben, különben a vevő elveszítheti a foglalót, ha nem kap hitelt.
Vis maior (pl. árvíz, elpusztul az ingatlan): Egyszeresen visszajár, mivel nincs felróhatóság.
Mindkét fél késik/hibázik: Egyszeresen visszajár, megosztott felelősség esetén.
Mit tehet az, aki hitelből vásárol?
Érdemes pontosan beleírni a szerződésbe, hogy melyik banktól, mekkora összeget igényel a vevő, és mi történik, ha a bank nem elutasítja, hanem alulértékeli az ingatlant (vagyis kevesebb hitelt ad, mint tervezve volt). Ha nincs pontosítva, és emiatt bukik az üzlet, a vevő könnyen elveszítheti a foglalót!
A foglaló és előleg mértéke
Bár a köznyelvben gyakran a vételár 10%-át emlegetik foglalóként, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás adatai szerint a valóságban az átlagos foglaló inkább a vételár 8%-a körül mozog.
Előszerződés szerepe
Foglalót csak szerződésre tekintettel lehet átadni, de a bíróság nem a dokumentum címét nézi (lehet az „Átvételi elismervény” vagy „Foglaló minta” is), hanem a szöveg tartalmát. Ha foglalót adsz át, a szerződésben explicit módon szerepelnie kell a „foglaló” szónak, és annak, hogy a felek tisztában vannak a Ptk. szerinti jogkövetkezményeivel (elvesztés / kétszeres visszafizetés). Ha ez a pontos jogi megfogalmazás hiányzik, a bíróság egy vita esetén automatikusan előlegnek fogja minősíteni az összeget.
Az előszerződés adja a legtisztább jogi keretet, rögzíti a felek adatait, az ingatlant, a vételárat és a foglaló feltételeit. Előszerződéssel előleg átadására is van lehetőség, de ha a végszerződés megkötésére nem kerül sor, az minden esetben visszajár a vevőnek.
Fontos gyakorlati tudnivaló
A lakás megtekintése és a tulajdoni lap ismerete nélkül sose adjunk foglalót!
Nem szerencsés foglalót készpénzben egy kockás papírra írt „átvételi elismervényért” cserébe, tanúk nélkül átadni! Bár a törvény nem tiltja, ingatlanvásárlásnál a foglalót a legbiztonságosabb közvetlenül a végleges, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírásakor átadni.