Az ingatlan birtokbaadásának határidejét általában az adásvételi szerződésben rögzítik a felek. A birtokbaadásra szinte mindig a teljes vételár kifizetését követően pár nappal kerül sor. Az ingatlan birtokbaadás pontos határidejét nem érdemes „majd egyeztetjük” módon nyitva hagyni. A vevőnek tudnia kell, mikor költözhet, az eladónak pedig pontosan látnia kell, meddig kell kiköltöznie, elszállítania az ingóságait, rendeznie a közüzemi és közös költség kérdéseket.
Legtöbbször mit írunk az adásvételi szerződésekbe?
Az ingatlant általában a teljes vételár megfizetése után érdemes birtokba adni, például 3–5 napon belül. Így az eladó nem adja át túl korán az ingatlant, a vevő pedig pontos határidőt kap a költözésre, közműátírásra és használat megkezdésére. A Szerződés Asszisztens által generált szerződésekben ez az alapértelmezett szöveg:
„Az Ingatlan birtokát a Vételár teljes összegű megfizetését követő 5. napig a Birtokos e-mailen előre egyeztetett időpontban köteles átadni a Vevő részére. A birtokbaadásról, az ott tapasztalt, bármelyik Fél által jelentősnek vélt körülményekről a Felek jegyzőkönyvet vesznek fel, ami különösen a közösen leolvasott közüzemi mérőórák állását tartalmazza. Amennyiben a Birtokos az ingatlan birtokát a Vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a Vevőre átruházza, a Vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.„
Mi a birtokbaadás következménye?
Ettől az időponttól kezdve a vevő jogosult az ingatlan használatára, ő szedi a hasznokat, és viseli a terheket (pl. közüzemi költségek, karbantartás). A Ptk. alapján a vevő viseli az ingatlanban beállott olyan kárt is, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.
Miért fontos a kiürített és kitakarított állapot?
Sok vita nem abból ered, hogy az eladó egyáltalán nem adja át az ingatlant, hanem abból, hogy nem olyan állapotban adja át, ahogy a vevő számított rá.
Tipikus problémák:
- a lakásban maradnak régi bútorok,
- a pince vagy tároló nincs kiürítve,
- lomok maradnak az udvaron,
- a közös képviselőnél tartozás derül ki,
- a mérőórák átírásához hiányoznak adatok,
- az eladó vagy harmadik személy még be van jelentve az ingatlanba.
Ezért a szerződésben érdemes külön rögzíteni, hogy az ingatlant ingóságoktól kiürített, kitakarított állapotban kell átadni, és az eladónak gondoskodnia kell a szemét, lom, felesleges tárgyak elszállításáról. A csatolt szerződés erre kifejezett rendelkezést tartalmaz.
Mi legyen a közművekkel?
A birtokbaadás napján a felek olvassák le együtt a mérőórákat. Ezeket a birtokbaadási jegyzőkönyvben pontosan rögzíteni kell.
A vevőnek a birtokbaadást követően haladéktalanul célszerű megkezdenie a közművek átírását. Az alapértelmezett szerződésszövegünk erre 5 munkanapos határidőt tartalmaz. Ez praktikus szabály, mert csökkenti annak kockázatát, hogy a birtokbaadás utáni fogyasztás még az eladó nevén keletkezzen.
Mi van, ha az eladó hosszabb ideig bent marad?
Előfordulhat, hogy az eladó a teljes vételár megfizetése után sem tud azonnal kiköltözni. Ilyenkor a szerződésben nagyon pontosan kell szabályozni, hogy meddig maradhat bent, milyen jogcímen, milyen díjért, és mi történik, ha a határidő lejár.
Erre megoldás lehet például egy előre rögzített, határozott idejű bérleti jogviszony. A mi szerződéseinkben az szerepel, hogy ha a birtokos 60 napos késedelembe esik, akkor a felek megállapodása alapján 30 napos bérleti jogviszony jön létre, havi 300 000 Ft bérleti díj mellett. Ez már nem egyszerű „haladék”, hanem jogilag kezelhetőbb helyzet.