A tartozék a fődolog (az ingatlan) rendeltetésszerű használatához szükséges, de önállóan is létezni képes dolog, amelyet a tulajdonos a használat állandó elősegítésére rendelt az ingatlan szolgálatába:
- mosógép, hűtő, légkondicionáló, ha nem beépített,
- redőny, lámpatest, bojlert bizonyos esetben (ha nem szerkezeti része az épületnek).
A tartozék nem alkotórész, mert eltávolítása nem teszi tönkre a lakást, de a lakás rendeltetésszerű használatát segíti.
Az alkotórész az a dolog, amely olyan szoros fizikai vagy gazdasági kapcsolatban van a fődologgal (az ingatlannal), hogy elválasztásával az ingatlan értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne, vagy megszűnne a rendeltetése.
Mi marad a lakásban és mi nem?
Ez banálisnak tűnik, de rengeteg konfliktus származik a birtokbaadásból. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjainak praxisában volt, hogy az eladó leszerelte a lámpákat, a redőnyöket, konyhabútort, mert „nem volt róla szó”, hogy ezt ne lehetne.
Jogilag:
- alkotórész: marad (burkolat, beépített konyha, radiátor),
- tartozék: marad, ha a rendeltetésszerű használat része,
- külön nem rögzített elemek = vita forrása.
Tipp: mindig tételes felsorolás kerüljön a szerződésbe.
A fizikai kapcsolat mellett a tartós kapcsolódásnak is jelentősége van
A Kúria Pfv.I.20.762/2019/13. számú döntése szerint az alkotórészi kapcsolat megítélésénél a fizikai kapcsolat mellett a tartós kapcsolódásnak is jelentősége lehet. A döntés ugyan nem lakásról, hanem ipari ingatlanhoz kapcsolódó berendezésekről szólt, de a tanulság lakásvásárlásnál is fontos: önmagában az, hogy egy eszköz hasznos vagy szükséges a működéshez, még nem mindig elég az alkotórészi minőséghez. A döntő kérdés az, hogy az elválasztás milyen következménnyel jár.
Tartozék az, ami nem alkotórész, tehát fizikailag önállóan is elkülöníthető, de a lakás rendeltetésszerű használatához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. Ilyen lehet például egy tűzhely, egy mosogatógép, egy klímaberendezés kültéri-beltéri egysége, egy riasztó, egy árnyékoló vagy bizonyos beépített bútorok. Ezeknél már sokkal nagyobb jelentősége van annak, hogy mit írnak a felek a szerződésbe.
A Kúria arra is rámutatott, hogy a tartozéki szabály csak kétség esetén segít. Ha az adott dolog tulajdonjoga egyértelműen külön személyhez tartozik, vagy korábban külön ruházták át, akkor nem lehet automatikusan arra hivatkozni, hogy a fődolog tulajdonjoga minden kapcsolódó eszközre kiterjed.
Lakásvásárlásnál ezért nem érdemes szóban hagyni, hogy mi marad az ingatlanban. A szerződésben vagy annak mellékletében célszerű külön felsorolni legalább az alábbiakat:
- beépített konyhabútor;
- sütő, főzőlap, elszívó, mosogatógép, hűtő;
- klíma és tartozékai;
- beépített szekrények;
- lámpák, csillárok;
- redőny, szúnyogháló, zsalúzia;
- riasztó, kamera, okosotthon-eszközök;
- kerti berendezések, tárolók, melléképületek.
A legbiztonságosabb megoldás az, ha a szerződés nem általánosságban mondja ki, hogy „a tartozékok a vételár részét képezik”, hanem konkrét listát tartalmaz – mi a Szerződés Asszisztensben ezt a megoldást alkalmazzuk. Így elkerülhető, hogy a birtokbaadáskor derüljön ki: az eladó szerint a klíma, a lámpatest vagy a beépített gép mégsem tartozott bele a vételárba.