A vételi szándéknyilatkozat (hivatalosabb nevén vételi ajánlat) aláírása az ingatlanvásárlás egyik legkritikusabb lépése. Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy ha szándéknyilatkozat nem egy „formanyomtatvány”, hanem egy kötelező érvényű szerződés, akkor valójában vételi ajánlatról beszélünk.
Aláírás előtt ellenőrizze, hogy a vételi szándéknyilatkozat elnevezésű dokumentum tartalmaz-e végleges vételárat, fizetési ütemezést, határidőt vagy foglalót. Ha igen, az jogilag kötelező erejű ajánlat lehet. Nézze meg, feltételhez kötött-e a hitel, szerepel-e visszavonási lehetőség, és tisztázott-e az ingatlan pontos azonosítása.
Pontosan melyik ingatlanról van szó?
- Helyrajzi szám szerepel benne?
- Cím pontos?
- Tulajdoni hányad tisztázott?
- Társasházi lakásnál albetét megjelölve?
Ha ez nincs pontosan rögzítve, az az ügyvéd dolgát mindenképpen megnehezíti, de akár vita is lehet belőle.
Van-e fizetési ütemezés?
Ha a dokumentum tartalmaz:
- foglalót,
- előleget,
- határidőt,
- részletfizetést,
akkor az gyakran már nem puszta „szándék”. Persze valójában az a döntő, hogy az ajánlati kötöttség határidejét tartalmazza-e az irat.
Szerepel-e foglaló?
Ez kulcskérdés. A foglaló jogkövetkezményei:
- ha a vevő hibájából hiúsul meg, elveszítheti,
- ha az eladó hibás, kétszeresen kell visszafizetnie
De fontos azt is figyelembe venni, hogy a foglaló lényege nem az, hogy ha a vevő meggondolja magát, akkor ez az ára a kiszállásnak. Attól függően, hogy a vevő mit írt alá, az eladó számtalan dolgot követelhet tőle.
Hitelből vásárol?
Ha igen, nézze meg:
- szerepel-e, hogy az ügylet a hitel jóváhagyásához kötött?
- van-e határidő a banki döntésre?
- mi történik, ha a bank elutasítja?
Ha a vevő nem tud hitelből finanszírozni a foglaló legtöbbször elvész.
Láncügyletben érintett?
Ha:
- Ön elad és abból vásárol,
- az eladó másik ingatlant vesz,
akkor a határidők összehangolása kritikus és számolni kell azzal, hogy a bármilyen jogcímen átadott pénzt sosem látjuk vissza – tehát eleve érdemesebb ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződéssel indítani!
Miért veszélyes egy szándéknyilatkozat minta?
Egy internetes minta általában:
- nem igazodik a konkrét ingatlanhoz,
- nem kezeli a hitelfinanszírozást,
- nem számol láncolt ügylettel,
- nem tér ki a foglaló jogkövetkezményeire,
- nem optimalizál adó- és illetékoldalon.
Ingatlanvásárlásnál pedig nem néhány százezer forintról, hanem jellemzően több tízmillió forintról beszélünk.