A bank szempontjából az számít önerőnek, amit már ténylegesen kifizettél az eladónak, függetlenül attól, hogy foglalót, vagy előleget írtatok a vételi ajánlatba. Jogilag viszont nagy különbség van a kettő között – és ez az, ami igazán nem mindegy a vevőnek. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szabályozása szerint az önerő mértékét elsősorban a hitelfedezeti mutató (HFM) határozza meg.
Az önerő egyszerűen az a rész a vételárból, amit nem a banki hitelből, hanem saját forrásból fizetsz ki. Így jönnek ki a számok:
- Megvan a vételár (pl. 40 M Ft).
- A bank megnézi, hogy az ingatlan mennyit ér a saját értékbecslése alapján, és mennyit adhat rá a szabályok szerint (ez a hitelfedezeti arány).
- A bank által adott hitel + a Te saját pénzed (önerő) = teljes vételár .
Fontos tudni, hogy foglaló és előleg esetén nem lehet lakáshitelt önerő nélkül felvenni – más esetekben elméletileg nem kizárt.
Mennyi lehet az önerő a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján 2026-tól?
A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján 2026-tól is főszabály szerint legalább 20% önerőre lesz szükség lakásvásárláskor. Ez azt jelenti, hogy a bank legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80%-áig hitelezhet. Az önerőt nem érinti a 2026. január 1-jétől életbe lépő JTM-szigorítás (600 ezer → 800 ezer Ft-os jövedelemhatár).
Bizonyos feltételek mellett a hitel/fedezet arány (HFM) max. 90% lehet. Lássuk, hogy ez mikor reális:
Első lakás (Otthon Start) 10 % önerővel
10% önerő alkalmazható a Fix 3%-os hitel esetén, ha:
- a kérelem benyújtásának napjáig nem volt 50%-ot elérő tulajdoni hányadod lakóingatlanban, vagy
- csak olyan lakástulajdonod volt,
amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezet terhelt (pl. özvegyi jog)
Fontos, hogy egy ajándékba kapott, de 50% alatti tulajdonrész nem zárja ki a kedvezményt. A bank tulajdoni lap alapján vizsgálja a tulajdoni hányadokat.
Fontos: hiába került be a „10%” a programba, bankonként eltérhet, hogy ténylegesen megadják-e 10%-kal a hitelt, és természetesen az is számít, mennyire jön ki az értékbecslés.
Energetikailag hatékony lakás vagy energetikai felújítás 10% önerővel
Szintén 90% HFM alkalmazható, ha:
- a fedezet energetikailag hatékony (pl. A+ vagy annál jobb besorolás, vagy a rendeletben rögzített kWh/m²/év határérték), vagy
- a hitelcél igazolt energiamegtakarítást eredményező felújítás
Gyakorlati megjegyzés a bank minden értékbecsléshez energetikai tanúsítványt kér, de sajnos nem minden „felújítás” számít, csak amely mérhető energiahatékonyság-javulást hoz.
Mekkora a foglaló átlagos mértéke?
Sokszor mondják az ügyvédek, illetve a „tapasztaltabb” lakásvásárlók, hogy a foglaló mértéke 10% – pont mint az önerő minimális mértéke. Az e-ingatlanügyvédek.hu-t működtető Illés és Szabó Ügyvédi Társulás 2025-ös adatai szerint a valóságban az átlagos foglaló ennél alacsonyabb, legtöbbször a vételár körülbelül 8%-a.
Mit fogadnak el a bankok önerőként?
Ezt sokan félreértik, de az önerő nem azonos a készpénzzel, a forrása lehet:
- Saját megtakarítás (bankszámláról érkező pénz, készpénz igazolható befizetéssel).
- Örökség, korábbi vagyon/ingatlan eladásából származó pénz (igazolható forrásból).
- Családi segítség / ajándék pénz , ha a forrás és az átadás igazolható (banki utalás, ajándékozási nyilatkozat stb. – bankfüggő).
- Vissza nem térítendő állami támogatások (pl. CSOK jellegű támogatások) – ezek teljes összegben beszámíthatók.
- Foglaló, előleg: ha a vételár része és szerződés szerint beszámít, akkor a gyakorlatban önerőnek számít.
Ami általában problémás:
- személyi kölcsönből “önerőt csinálni” – a bankok ezt többnyire nem szeretik/korlátozzák (Babaváró és Munkáshitel kivételesen, jellemzően csak részben számítható be).
Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?
Mivel a foglaló lényege, hogy az eladó megtarthatja, ha a vevő bármilyen okból kifolyólag nem tud teljesíteni, a Kúria 15/2024. jogegységi határozata alapján erre a kérdésre a válasz: alapesetben nem.
A Ptk. 6:59. § (2) bekezdése megengedi, hogy a felek szabadon alakítsák a szerződés tartalmát. Ez azt jelenti, hogy egyáltalán nem kötelező foglalót használni biztosítékként. Létrehozható egy egyedi, “sui generis” biztosítéki megoldás, amely hasonlít a foglalóra, átvéve annak funkcióját és felelősségi szabályait – egyetlen kivétellel: a felek kifejezetten kiköthetik, hogy hitel elutasítása esetén a vevőnek visszajár az átadott összeg.
Pont azért javasolt ingatlanjogban jártas ügyvéddel készíttetni az adásvételi szerződést, mert az ilyen szakemberek jobban ismerik a bírói gyakorlatot és több kockázatot kezeltek már, mint az olyan kollégák, akiknek pl. a büntetőjog a szakterülete.
Mennyi pénzt szokás adni előszerződésre foglaló és mennyit az előleg tekintetében?
Bár a köznyelvben és a régi reflexekben még mindig a „10%” él legerősebben, a 2025-ös és 2026-os piaci adatok (például a mi statisztikáink alapján) valóban azt mutatják, hogy a valós foglaló átlag elmozdult a 8% irányába.
Ingatlanvásárlásnál vagy komolyabb szerződéskötésnél nem mindegy, hogy mekkora összeget teszel le az asztalra, és még fontosabb, hogy azt foglalónak vagy előlegnek hívjátok.